空き家の買取相場を紹介！
買取価格を調べる方法や高く売るコツは？

空き家の買取相場はどれくらい？

ここでは、空き家の現状や買取相場、買取価格を左右する要因について解説します。

空き家の現状

空き家は年々増加しているといわれ、空き家問題としてたびたび国会や地方議会でも取り上げられています。

下図は、5年ごとに調査を行う「住宅・土地統計調査」の結果に基づいて、国土交通省が公表したデータです。

引用：国土交通省　「空き家対策の現状について」

データは1988年からの調査結果を表しており、2013年までは5年ごとに空き家率が1％前後上昇していることがわかります。

しかし、2013年〜2018年の空家率の変化は0.1％と、上昇が鈍化しています。空き家の増加は止まったのかと感じますが、空き家の種類に注意が必要です。

「賃貸用又は売却用の住宅」の空き家増加はほとんどありませんが、問題は「その他の住宅」の増加です。

「賃貸用又は売却用の住宅」はきちんと管理されている住宅であり、たまたま調査時点で空き家であった物件です。しかし、「その他の住宅」は管理不全といえる住宅であり、10年間で1.3倍に増加しています。

空き家問題というのはまさにこの「管理不全空き家」の増加にあります。

空き家の買取相場の目安

空き家の買取相場は、空き家の状態によって違います。

空き家には次の3種類があります。

• 別荘などの二次的住宅
• 賃貸用または売却用の住宅であり管理された住宅
• 長期間空き家になっているなど上記2つ以外の住宅であり、管理が行き届いていない住宅が含まれる

管理が行き届いていない空き家は劣化するスピードが早く、中古住宅市場で商品として売却するには、リフォームが必要です。

また、不動産会社による買取は、一般的な不動産仲介と異なり、不動産会社が物件を再販して買取価格との差額を利益として得る方法です。

そのため買取価格は、市場で売れたかもしれない本来の価格から一定割合を減じた価格に、さらにリフォーム費用を差し引いた金額です。

計算式を例示すると、以下のとおりです。

買取相場価格＝市場価格 × （0.8～0.7）－リフォーム費用

リフォーム費用は、空き家を商品として売却するために、最低限必要な費用です。そのため、空き家の買取価格は市場価格の約5～6割の金額になると予想されます。

仲介との違い

不動産の売却を不動産会社に仲介を依頼する場合は、売却価格は買主と交渉して決まります。不動産会社は売主と買主から受け取る仲介手数料を利益とするため、不動産会社は売却価格に直接影響は与えません。

不動産会社による買取の場合は、直接不動産会社が物件を購入します。

不動産会社は買い取った物件を、商品として売りに出せるような状態にして転売します。

そのときの販売価格は、不動産会社の利益が十分に見込めるように設定します。一般的には、販売価格と買取価格の差が、最低でも2～3割は確保できるように設定することが多いです。

つまり、仲介と買取は、次のように売却価格の差があります。

仲介価格＞買取価格

しかし、長い期間放置されていた空き家は、不動産としての価値が下がっています。仲介で売却することは難しいため、買取による売却が無難でしょう。

地域性や築年数による買取価格の違いは？

空き家の買取は、一般の中古住宅の買取と基本的に変わりません。

空き家は中古住宅のうち、1年以上誰も住んでいない状態の住宅をいいます。たとえば中古住宅として販売されている売家でも、売主が1年以上居住していない住宅は空き家に該当します。

そのため、地域性や築年数による価格の違いは、一般の中古住宅と同じと考えて問題ありません。

ただし、人が住んでいないと、換気や清掃、修繕が行われないため劣化が早いです。つまり、空き家の期間が長いほど劣化は進みます。

同じ地域で同じ築年数であっても、評価は劣化状態に応じて下がります。そのため、一般の中古住宅より空き家のほうが全体的に評価が低くなる傾向にあります。

空き家の買取価格を知る方法

自分が所有する空き家の買取価格を正確に知るには、不動産査定を行います。ほかにも目安を知る方法がありますので紹介します。

不動産取引情報提供サイトの活用

所有する空き家がどのくらいの価格で売れるのかを調べる方法のひとつが、公的なデータを活用する方法です。

不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」は、不動産会社のネットワークであるレインズに保存されている膨大な不動産取引データベースに基づき、都道府県・市区町村ごとに、これまで実際に売買された実績データを調べることができます。

空き家かどうかの区別はできないため、過去のデータの中から目安になりそうな売買事例を探します。空き家期間が長い場合は、割り引いて価格を推定する必要があります。

土地総合情報システムの活用

不動産の取引データを蓄積しているもうひとつの公的データがあります。

土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」は、国土交通省が売買取引した当事者からのアンケート結果によりデータベースを作成しています。

こちらも空き家かどうかの判別はできませんが、ある程度の目安を把握することは可能です

不動産会社に査定依頼をする

買取価格を正確に知るには、不動産会社に査定を依頼する方法が確実です。

空き家のある地域で営業する不動産仲介会社に査定を依頼すると、その地域の空き家の状況や不動産取引動向などから、正確な価格を提示してくれます。

地域密着の小規模な不動産会社や大手不動産仲介の営業所など、地域の情報に精通している会社に依頼しましょう。

空き家を高く買い取ってもらうコツ

空き家の買取価格は市場価格よりも低くなりますが、できるだけ高く買い取ってもらうコツはあります。

空き家の管理を徹底

長期間の空き家は劣化が進み、評価が下がる傾向が強いです。

反対に、管理をきちんと行い適切なメンテナンスをしておくと、空き家であっても適正な価格で買い取ってもらえます。具体的なメンテナンスの内容は以下のとおりです。

• 雑草や庭木の手入れ
• 屋根や外壁のメンテナンス
• 室内の換気
• 敷地内の清掃

空き家が社会問題化し「空き家対策特別措置法」が制定された背景には、管理が行き届かず近隣の生活環境に悪影響を及ぼす、空き家の増加があります。

空き家が遠隔地にあり自身で管理することが難しい場合は、空き家管理を業務とする不動産会社を利用しましょう。こういった会社は増えており、年間数万円の費用で管理を行うサービスが広まっています。

また、このような不動産会社から、空き家の利用や活用のアイデアを提供してもらうことも期待できます。将来の売却や買取に備えて、適切な管理を継続できます。

リフォームやリノベーションで空き家再生

リフォームやリノベーションで再生事業に適する条件の空き家もあります。この場合、買取転売事業を行う不動産会社ではなく、再生事業を行う開発事業者が関心を持つケースがあります。

通常の買取と違い転売目的ではないため、市場価格に近い価格を提示される可能性があります。売却方法としては有力な選択肢です。

再生事業は、地域おこしや地方再生などの機運の高まりと、再生事業を図る開発事業者の事業目的が合致しなければ難しいでしょう。しかし、ストック活用を積極的に推し進めようとする国の政策もあり、期待が持てる環境が整いつつあります。

空き家を所有し売却を検討するときには、このような地元の状況もリサーチして情報をキャッチすることが大切です。