再建築不可物件は不動産買取がおすすめ。
理由や依頼時のポイントについて

再建築不可物件とは。自分でも調べることができる?

再建築不可物件とは。自分でも調べることができる?

• 増員
• 接道幅
• 建ぺい率と容積量
• 都市計画区域

家を建築する際は都市計画法や建築基準法、道路法といった法令制限をクリアする必要がありますが、建築後にルールが変わり違法物件となってしまった物件が、再建築不可物件と呼ばれます。

再建築不可物件かどうかは次のポイントを確認することで、自分でも調べられます。

幅員と接道幅を調べる

道路法では、家を建てるためには「4m以上の道路に2m以上接する」というルールをクリアする必要があります。そのため、まず保有している物件が接道要件をクリアしているかどうかを調べましょう。

前面道路が4m以上必要というルールは緊急車両が通行できるようにするためです。

しかし、日本には4m以下の道路しか接道していない家が沢山あります。これらは土地の一部を道路のように使う「セットバック」を行うことで再建築が可能となります。

しかし、接道している幅については隣地のブロックやガケなどによって事実上拡幅することができない場合もあります。セットバックできず、接道要件を満たせなければ、再建築不可物件として扱われます。

土地と建物の大きさを図る

建築基準法では、土地に対する建物の大きさが一定の割合で定められています。

建築面積を制限する割合を「建ぺい率」、建物全体の大きさを制限する割合を「容積率」と呼びます。たとえば建ぺい率60%、容積率200%のエリアでは、50坪の土地には建築面積を30坪以下、全体の延べ床面積を100坪以内にしなければなりません。

土地や建物の大きさを図面などでチェックし、建ぺい率と容積率をクリアしているかどうかを確認することで、建築基準法に沿っているかどうかの確認ができます。

建ぺい率と容積率オーバーという違法物件が、生まれた経緯

宅建業法が整備されていない時代に、隣地から土地の一部を譲って欲しいという相談があり、個人間売買で譲り渡すということがよくありました。

その結果、建築時点ではクリアしていた家屋でしたが土地が小さくなることで建ぺい率や容積率をオーバーしてしまい、再建築不可物件となってしまいます。

ただし、この場合は小さな家に建築し直すことができるので、売却できます。そのため、再建築不可物件の中では対策がとりやすいものと言えるでしょう。

都市計画区域と地目を調べる

都市計画区域とは国土交通省が定めるエリアの中で、街づくりの内容が制限される地域のことをいいます。

主に町が形成され人が多く集まる場所に指定され、都市計画区域には「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」の3つに分けられます。日本では昭和45年に施行されました。

この中で市街化調整区域に指定された物件については、原則再建築することができません。市街化調整区域は市街化を抑制する地域だからです。

市街化調整区域と指定される前に家が建っていることが証明でき、地目が「宅地」であれば、建築可能です。しかし、昭和45年以前では地目を「畑」のままで建築していることも多く、国土交通省の通達を無視したまま居住している住民が多くいました。

その結果、5年間の猶予期間が終了し昭和50年を越えて地目が「畑」となっている物件については再建築不可物件となってしまいました。

都市計画区域は国土交通省のホームページで調べられますので、保有している物件が該当しているかどうかをチェックしてみましょう。また、地目は全部事項証明書で確認することができ、書類がなければ法務局に問い合わせをしてみましょう。

迷った時は法務局に尋ねる

再建築不可物件となっているかどうかは、さまざまな法令をチェックする必要があります。そのため、不動産に詳しくない一般の方が正確に調べるには時間がかかってしまい、見落としも発生します。

そのため、保有している物件が再建築不可物件かどうかを調べる場合には、法務局を有効活用しましょう。ある程度の法令要件を満たしているかを調べてくれ、費用はかかりますが必要書類を発行してくれます。

再建築が可能かどうかを法務局が判断してくれるわけではありませんが、確認するポイントとその方法を教えてくれます。

再建築不可物件の売却には不動産買取をおすすめする理由

不動産の売却方法は、市場で買い手を探す「不動産仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」があります。

再建築不可物件は不動産仲介で買い手を見つけるよりも、不動産会社に買取をしてもらった方がメリットが大きいといわれています。

ここでは不動産買取のメリットと特徴、注意点について解説します。

再建築不可物件は購入のハードルが高い

再建築ができない物件は住宅ローンが承認されず、購入できるのは現金購入できる買い手のみとなります。

住宅ローンを利用する際には、抵当権を設定しますが、設定するには物件にある程度の担保価値がないといけません。

そのため、個人が現金で一括購入することは難しく、購入のハードルが高いといえます。

不動産買取の特徴

不動産買取は大きく分けて2つの特徴があります。不動産仲介と並行して検討することも多いため、売却スタートするタイミングではしっかり把握しておきましょう。

契約までが早い

不動産仲介の場合、現金購入できる買い手を見つけるまでに数カ月〜半年ほどの時間が必要です。一方で不動産買取は、価格合意ができた翌週には契約することができ、数日〜数週間で決済することも可能です。
そのため、不動産買取は売却後のスケジュールが非常に立てやすいというメリットがあります。

契約までが早い

以下のような要望は不動産仲介では難しいですが、不動産買取をするケースでは可能です。

• 決済のあと、2週間ほど片づける時間と引っ越しの時間が欲しい
• 家屋内の残置物をそのままにして買い取って欲しい
• なるべく周辺の住民に気づかれないように進めて欲しい

「遠方の物件を相続して困っているから、なるべく手離れよく売却したい」などのケースでは不動産買取のメリットは大きいです。

不動産買取の注意点

不動産買取の注意点として、価格が安くなってしまうという点があります。

不動産仲介で再建築不可物件を販売する場合、相場の6割程度が販売価格となります。買取価格はさらに低くなり、相場の4割程度になるでしょう。

不動産買取を依頼する場合のポイント

納得のいく不動産買取とするために、依頼する際のポイントを紹介します。

すべての不動産会社が買取対応しているわけではない

不動産会社という言葉は非常に広義の意味を含んでいます。
建築をする会社や土地を造成する会社、不動産仲介のみを行う会社などは、すべて不動産会社です。

不動産会社には、そもそも不動産買取に対応していなかったり、対応はできても不得意であったりする場合があります。

事前にホームページなどで不動産買取に対応しているか、実績が豊富かどうかなどを確認しましょう。

実績が豊富な不動産会社に相談する

通常の物件に比べ、再建築不可物件の売却は難易度が高いです。そのため、依頼する際は実績が豊富で信頼のできる不動産会社を選びましょう。

これまでに何社か相談したものの断られた、というケースでも諦めてはいけません。実績豊富な不動産会社なら、これまでのノウハウから、より希望に近い条件を提示してくれるでしょう。