古家付き土地の売却はスムーズな不動産買取を。
かかる費用や注意点も紹介

古家付き土地の売却は手間がかかる

古家付き土地の売却は手間がかかります。その理由や売却時の注意点を紹介します。

売却方法を工夫する必要がある

昨今は古民家ブームといわれて古家にも一定のニーズがあります。また、建物に魅力がなくてもその立地に注目して、土地として購入を検討する方もいます。

しかし、更地やそのままの利用が可能な中古物件に比べると購入希望者は限られるでしょう。そのため、売却時には工夫が必要です。

古家が建っている土地を売却する方法には、建物をそのままにして売却する方法と建物を取り壊して更地にして売却する方法があります。売却時には必ずプロに意見を聞き、地域やその物件に合った最適な売却活動を行いましょう。

解体費用がかかる

古家付き土地として販売しても、購入者がつかない場合は更地として販売します。更地にする場合には当然解体が必要です。解体では以下の工程が必要となり、数日で済むようなものではありません。

1. 業者へ解体依頼の連絡
2. 業者の下見
3. 見積もり・契約
4. 工事前の近隣あいさつ
5. 工事・整地

解体費用の相場は立地や構造などによっても異なりますが、1坪あたり3〜5万円です。

契約不適合責任の負担が大きい

古家付き土地として売却する場合、古い家屋のためどのような不具合があるのか、全部を把握するのは難しいといえます。
取引した物件が契約内容に適合しない場合には、契約不適合責任として目的物に不具合があれば、補完、減額、白紙解約などの責任を負わなければなりません。

これは購入希望者の保護が目的ですが、契約不適合責任を免責するような特約をつけることも可能です。しかし、購入者希望者が建物として利用を希望する場合、契約不適合責任が免責されることで、購入をためらってしまうおそれがあります。

交渉される確率が高い

古家付き土地として売り出しても、購入希望者が古家を利用しない場合には、古家の取り壊し費用分を値下げするように要求されることが予想されます。また、売買契約直前に古家の解体、つまり解体更地渡しを要請されることもあります。

購入希望者側には、物件を紹介した仲介会社が存在します。その仲介会社は古家付き土地は人気がないことを知っています。よってさまざまな交渉を持ちかけてくることが想像できます。

交渉は売主と購入希望者で直接行うわけではなく、お互いの仲介会社を挟んで行います。関わる人数も多いことから交渉がスムーズにいかず長引くこともあります。

不動産買取ならスムーズに売却できる？

面倒な古家付きの土地売却ですが、不動産買取なら手間がかからずスムーズに売却できます。その理由を紹介します。

不動産買取とは？不動産仲介との違い

不動産買取とは、市場に売り出して購入希望者を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

不動産買取と不動産仲介での売却の流れを比べてみましょう。不動産買取での流れがスムーズなことがわかります。

不動産買取とは？不動産仲介との違い

• 複数の不動産会社に査定を依頼
• 提示された査定額を検討して気に入った不動産会社に仲介を依頼
• 不動産会社が購入希望者を募集するために広告・販売活動
• 購入希望者の内覧や現地調査に対応
• 購入希望者が見つかれば売買契約前に売買代金などの条件調整
• 売買契約を締結
• 売買代金の授受と不動産の引渡し（決済）
• 仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払い

買取での売却の流れ

• 不動産会社に買取査定を依頼
• 提示された査定額を検討
• 売買契約を締結
• 売買代金の授受と不動産の引渡し（決済）

不動産買取は購入者が不動産会社のため、最小限の工程で売却が可能です。

決済までの期間は早くて1週間

不動産仲介の場合には、不動産会社と仲介のための媒介契約を締結してから不動産会社の広告・販売活動が始まります。しかし、購入希望者がいつ現れるかは実際に販売活動をしなければわかりません。

不動産買取なら査定を依頼して、査定額に納得すれば直ちに売買契約を締結でき、決済引き渡しまで早ければ1週間程度で済ませることも可能です。

売買代金がすぐに決まる

不動産仲介での売却は、購入希望者が見つかってからも売買代金について値下げ交渉が入ることがあります。しかし、不動産買取の場合には、査定額のまま買取してくれますから売買代金がすぐに決まって安心です。

まとまった費用が期限までに必要という場合には、特におすすめです。

古家の取り壊しが不要

古家付きとして市場へ売りだしても、購入希望者から建物の取り壊しが条件にされたり、取り壊し費用分の値下げを要求されたりすることがあります。

不動産買取なら査定額の見積もりに取り壊し費用が見込まれているので、古家の取り壊しが必要ありません。そのまま売却できるので、手間がかかりません。

確定測量が不要

不動産仲介で売却する時には、土地の確定測量を行います。購入者のために土地の境界をはっきりさせておく必要があるのです。

しかし、不動産買取の場合には買取後の開発計画のために確定測量をする事情がある場合もあるため、必ずしも確定測量を必要としません。買取査定を依頼する時に相談をしてみましょう。

契約不適合責任の免責

不動産仲介の場合には、売買した古家に不都合な点があれば売買代金の減額や補修の負担を売主が負います。

契約不適合責任は購入者希望者を守る目的がありますが、不動産買取は購入者が業者なので契約不適合責任が免責されることが一般的です。

不動産買取にかかる費用や注意点とは

不動産買取にはどのような費用がかかるか、不動産買取をするときに注意すべき点について解説します。

不動産買取の注意点

不動産買取を依頼するときには、以下の点に注意しましょう。

• 買取価格が安い
• 即時買取ではなく買取保証はできないかを確認する
• おおよその市場価格を知っておく

買取価格が安い

不動産買取の場合、買取価格が市場価格の7〜8割になるといわれています。

不動産会社には、買い取った不動産を商品化して売却するためのコストがかかります。古家の取り壊し費用や確定測量の費用などもコストの一部です。

商品化、つまり再販売するためにコストがかかるため、買取価格が安くなります。

即時買取ではなく買取保証ができないかを確認する

すぐに売却して資金を得たいときには、即時買取がおすすめですが、時間に余裕があるときには、「買取保証」での売却ができないか、確認しましょう。

買取保証とは、不動産会社に買取ってもらう前に一度市場で販売活動を行う契約です。契約時に定められた期間で市場にて販売活動を行います。期間内に購入希望者が現れないときには、当初の査定額で買取ってもらえます。市場に出せば高値で売れることも期待できるからです。

おおよその市場価格を知っておく

買取査定を依頼する前に自分自身でおおよその市場価格を知っておけば交渉するときの材料になり、また提示された査定額に納得しやすくなります。

市場価格を知るためには、実際の売買事例が参照できる次のような方法があります。

• 土地総合情報システム：国土交通省が実際の取引価格を公表しているサイト

• レインズ：成約価格をもとにした情報提供サイト

ただし、不動産は個別性が強いものですから、個々の条件によって価格は変動します。あくまでも参考程度として把握し、査定額の根拠を説明してもらい納得したうえで買取ってもらいましょう。

不動産買取で必要な費用

不動産買取だからとの理由で特別発生する費用はありませんが、下記の費用は不動産仲介による売却と同じく必要になります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税・住民税（売却で利益が出た場合）

印紙税

不動産買取の場合にも売買契約書を作成し、作成した売買契約書には売買代金に応じて収入印紙を貼り付けなければなりません。

登録免許税

古家付き土地を売却した購入者への所有権移転登記のために、売主の住所が変わっていれば住所変更登記が必要であり、抵当権が設定されていれば抵当権抹消登記が必要です。

これらの登記をするためには登録免許税を支払う必要があります。また登記の手続きを司法書士に依頼すると司法書士報酬がかかります。

譲渡所得税・住民税（売却で利益が出た場合）

古家付き土地を売却して利益がでれば譲渡所得税や住民税を支払う必要があります。所有期間が5年以下と5年を超える場合では所得税率が異なります。

この保有期間は相続したときに引き継ぐことができるほか、住宅として利用していれば特別控除の適用もあります。適用漏れがないように注意しましょう。

買取条件は不動産会社によって異なる

不動産買取をする不動産会社でも経験値に違いがあり、提携している解体業者など関連する業者とのつきあいによって、買取った不動産を商品化するための経費に差がでてきます。

そのため、買取価格に差がでます。少しでも高く購入してくれる不動産会社に買取を依頼しましょう。また、即時買取だけでなく買取保証など、有利なサービスを提供してくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

不動産買取では、経験豊富で信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。