不動産売却のノウハウ
新型コロナウイルスの影響もあり、2019年より住宅ローンが支払えなくなる世帯が急増しました。住宅ローンが払えなければ、せっかく購入した持ち家であっても、売却を検討する必要があります。
そこでこの記事では、住宅ローンが支払えない場合の売却方法と、住宅ローンの支払いが苦しくなったときにやるべきことを紹介します。
2022年11月14日
住宅ローンの返済が数日遅れただけでは、とくにペナルティはありません。金融機関が本格的に動き出すのは、催告などをしても返済がされないまま3〜6カ月ほど経過したときです。
返済が滞ると、保証会社が金融機関へ住宅ローンを代位弁済し、そのあと家の競売という流れになります。詳しくみていきましょう。
住宅ローンの返済が遅れると、金融機関は電話やハガキで督促をします。それでも3〜6カ月にわたって一切の返済をしないと、保証会社が借主に代わって銀行に住宅ローンを全額返済する「代位弁済」が行われます。
代位弁済後は、住宅ローンの債権者は銀行から保証会社へ移ります。今後は住宅ローンを肩代わりした保証会社から返済を求められることになります。そのときは、もう分割払いは認められず、一括返済を求められます。合わせて遅延損害金も請求されてしまいます。
「一括返済の資金が用意できない」となると、いよいよ担保の不動産は差押えられ、競売にかけられてしまいます。競売にかけられ、第三者に入札されてしまうと自宅に住み続けることはできません。居座っても、何らかの方法で追い出されることとなります。
競売では、売却価格が市場価格の5〜7割程度となる傾向があり、住宅ローン残高を払い切れないケースがよくあります。競売は入札方式で行われますが、入札は住宅ローンを滞納してから10〜12カ月ほどで開始します。
意外と期間があると思われる方もいるかもしれません。しかし、住宅ローンを滞納してからは売却方法も限られますし、家は数日や数週間で売却ができるものではありません。滞納しているというプレッシャーもあって競売までの期間はあっという間に感じるでしょう。そのため、代位弁済になりそうな状況になったら、早めに不動産会社へ相談しましょう。
住宅ローンが支払えなくなった、もしくは支払えなくなりそうなときは、不動産売却に向けてすぐに行動しましょう。
不動産売却の方法はさまざまです。それぞれのメリットとデメリットを確認してみてください。
すでに住宅ローンを滞納している場合は、任意売却を検討します。任意売却とは、金融機関の承諾を得て不動産を売却する方法です。金融機関の抵当権が設定されている不動産は、本来なら住宅ローンを一括返済しなければ売却ができません。
任意売却では、抵当権を設定している金融機関から特別に許可を得て、不動産を売却します。金融機関が許可をしてくれる理由は、債務者が破産すると、債権の全額を回収できなくなってしまうからです。
しかし、任意売却は競売の入札前日までに済ませる必要があります。この期間を過ぎてしまうと任意売却はできなくなり、競売以外の選択肢はなくなります。期限ぎりぎりで動くと、買い手が見つからず競売入札日を迎えてしまうことになるので注意が必要です。
住宅ローンを滞納したら早めに任意売却の準備をすることで、よい条件で売却できる可能性が高まります。
毎月の支払いに不安があっても、住宅ローンを滞納していない状態であれば、少しでも高く売りたいという希望が通ります。まずは、不動産仲介で売却しましょう。不動産仲介は一般的な売却方法で、広く不動産市場に売り出して買い手を探します。
任意売却と違うのは住宅ローンを滞納していないため、自由な売却活動ができるという点です。任意売却では、競売にかけられるまでに売却する必要があり、短期間で売却しなくてはいけません。そのため、ある程度の価格交渉には応じる必要があります。
その点、不動産仲介は、期間が制限されることがないので高値売却が目指せる売却方法です。高値売却ができ、売却価格で住宅ローンを払いきることができれば、住宅ローン返済からも解放され、新しい生活がスタートできます。
不動産仲介は市場にて買い手を探すのに対して、不動産買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる売却方法です。
買い手が不動産会社のため、早期売却ができるのが特徴で、話がまとまれば3日から1週間で売却〜入金まで行われます。さらに不動産買取は仲介会社を挟まないため、仲介手数料がかかりません。不動産仲介では契約が締結すると、数十万〜百万円ほどの仲介手数料がかかります。
仮に3,000万円で売却すると仲介手数料は1,056,000円になります。
(計算式:物件価格×3%+6万円+消費税)
資金繰りが難しい中で、この金額の捻出は難しいといえます。不動産買取は不動産仲介と比べて、即金性と手数料負担の面で優れているといえます。
しかし、売却価格が市場価格の70〜90%となってしまうことと、すべての物件が買取ってもらえるわけではないということには注意が必要です。
住宅ローンの返済が少しでも苦しいと感じたら、とにかくすぐに金融機関に相談してください。これまでの記述の通り、住宅ローンの延滞前に相談するのがベストです。なんの相談もしないまま延滞してしまうと、金利の優遇が外され高い金利負担を強いられるおそれもあります。
特に2019年以降は、新型コロナウイルスの影響で「住宅ローンが払えない」という相談が急増しています。金融機関によっては専用の相談部門を用意しており、金融機関側も払い続けられる方法を一緒に考えてくれます。
具体的には、元金の返済をストップして利息のみ払う方法(元金据置)や、返済期間を延長(期間延長)して月々の返済負担を減らす措置をしてくれます。しかし、あくまで一時的措置となるため、元金が減らない、住宅ローン返済期間が長くなるなどと、総返済額は増えるということは留意しておきましょう。
住宅ローンの支払いが難しくなり、家を売りたいと考えたらまず家の査定を受けてみましょう。査定に出したことによる不利益はありません。自宅のおおよその売却価格を知っておくと、気持ちが楽になり今後についての計画も立てやすくなります。
ここでおすすめしたいのが、「買取査定」を依頼することです。買取査定とはその名のとおり、不動産買取する場合の査定を受けることです。
不動産仲介だと査定価格と実際の売却価格に差額が生じることがほとんどです。不動産仲介での売却は買い手との条件のすり合わせが必要になります。値引き交渉が入ることもあれば、なかなか買い手が付かない場合は、販売価格を下げることもあります。結果として査定価格と売却価格に大きく差が出て、「こんなはずではなかった」と後悔することもよくあります。
一方、不動産買取の査定価格は、不動産会社が現実的に買い取ることが可能な価格となります。つまり、査定価格と売却価格の価格差は基本的に生まれません。不動産買取は不動産仲介より安い価格にはなりますが、「家を売ったら最低限手に入る金額」が把握できます。
手に入る金額がわかれば、売却後の計画をより具体的に立てられます。住宅ローンの支払いが苦しくなったときは、まず不動産買取査定を受けてみることからスタートしてはいかがでしょうか。
土地が売れない原因として、単純に売り出し価格が高すぎる場合があります。
高く売りたい気持ちもわかりますが、そもそも売れなければ意味がありません。
土地や建物は、相場から高すぎる価格だと見向きもされないものです。特に建物のように設備や仕様などの違いが発生しない土地は、周辺相場と一致していることが重要です。