不動産買取に必要な費用と税金を紹介。
不動産仲介との比較や納税までの流れも解説

不動産買取に発生する費用と税金

不動産買取では以下の費用と税金が発生します。それぞれ詳しく解説していきます。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 引っ越し費用

印紙税

契約時に不動産会社との間で売買契約書を作成します。売買契約書には収入印紙を貼付しなければなりません。貼付する印紙代は売買価格によって以下のように異なります。

売買価格	印紙代（円）
100万円を超えて500万円以下のもの	1,000
500万円を超えて1,000万円以下のもの	5,000
1,000万円を超えて5,000万円以下のもの	1万
5,000万円を超えて1億円以下のもの	3万

登録免許税

不動産を取得した後に、住所や名前を変更している場合や住宅ローンのために抵当権が設定されている場合には、変更登記や抹消登記などが必要です。これら登記にかかる税金を登録免許税といいます。

司法書士に依頼する場合には司法書士への報酬が発生します。登記には1筆1,000円ずつかかります。土地と建物が1筆ずつであれば1,000円×2＝2,000円です。

なお、売買にかかる所有権移転登記の費用は通常買主負担となります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産などを売却した利益に対して課税される税金です。利益とは、売却代金から取得費用（購入代金など）や譲渡費用（仲介手数料や収入印紙代など）を差し引いた金額になり、以下の計算式となります。

譲渡益＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

まずは取得費や譲渡費用はいくらになるか、譲渡費用として計上できる費用にはどのようなものがあるかを確認し、それぞれの金額を集計しなければなりません。

引っ越し費用

不動産を売却し、住み替える場合には引っ越し費用が発生します。引っ越し費用は時期や引受会社によって異なります。事前に複数の会社から見積をしてもらいましょう。

また、引っ越し業界の繁忙期といわれる1〜3月は、引っ越し業者の手配に苦労する傾向が高いため、この時期に引っ越しする場合は早めに行動しましょう。

譲渡所得税に利用できる控除とは

利益に対して課税される譲渡所得税については、以下のような控除が受けられます。

• 自宅を売却したときの3,000万円控除の特例
• 所有期間が10年超えの不動産を売却したときの税率の軽減
• 自宅買換えのときの特例
• 相続した不動産を売却したときの取得費加算の特例

自宅を売却したときの3,000万円控除の特例

土地や建物の専門家である不動産会社に相談すると、以下のメリットがあります。

住宅として利用している土地や建物を売却したときには、譲渡所得税から3,000万円を控除できます。つまり、譲渡所得税が3,000万円以内に収まっていれば、譲渡所得税はかからないということになります。

所有期間が10年超えの不動産を売却したときの軽減税率

売却した自宅を、10年を超えて所有していたときには、3,000万円控除をしても、なお譲渡所得が課税される場合には、税率の軽減ができます。

譲渡所得税は売却した不動産を所有していた期間に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類されます。

所有期間	税率（％）
5年以下	39.63
5年超え	20.315

自宅買換えのときの特例

10年を超えて所有している自宅を買換えて売却する自宅よりも高額な住宅に買い替える場合には、売却する自宅に対する譲渡所得税が先送りされる特例が使えます。

相続した不動産を売却したときの取得費加算の特例

相続した不動産を相続後3年10カ月以内に売却した場合には、相続時に納付した相続税を取得費として譲渡益を計算できます。

不動産買取に必要な費用と税金をシミュレーション・不動産仲介との比較

ここでは、不動産仲介で売却した場合と比較しながら、不動産買取に必要な費用と税金をシミュレーションします。

不動産仲介で必要な仲介手数料

不動産買取と不動産仲介で売却する場合との違いは、不動産会社に支払う仲介手数料が発生するかどうかです。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が次のように定められています。まずは、仲介手数料がどのくらいかかるのかをみてみましょう。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格×5％＋消費税
200万円超え400万円以下	売買価格×4％＋2万円消費税
400万円超え	売買価格×3％＋6万円消費税

費用と税金のシミュレーション

それでは、ここで不動産買取と不動産仲介を利用した場合で、費用と税金にどれくらい違いがあるかをシミュレーションしてみましょう。自宅利用の建物と仮定し、以下の条件で計算します。

• 売却不動産の価格：1億円
• 売却不動産の購入時の価格：5,000万円
• 取得費：100万円
• 譲渡費用：100万円
• 所有期間：9年
• 譲渡所得税以外の税金（印紙税、登録免許税）：5万円

不動産買取の場合

売却益＝1億円－5,000万円－100万円－100万円＝4,800万円
納税額＝4,800万円－3,000万円（特別控除）×20.315％（長期譲渡所得）＝3,656,700円
手元に残る金額＝4,800万円－3,656,700円－5万円（譲渡所得税以外の税金）＝44,293,300円

不動産仲介の場合

仲介手数料＝1億円×3％＋6万円＝306万円
売却益＝1億円－5,000万円－100万円－100万円－306万円（仲介手数料）＝44,940,000円
納税額＝44,940,000－3,000万円（特別控除）×20.315％（長期譲渡所得）＝3,035,061円
手元に残る金額＝44,940,000－3,030,061円－5万円（譲渡所得税以外の税金）＝41,854,939円

もし、同じ金額で売却ができれば仲介を通さずに直接買取ってもらうことで手元に残る金額を増やすことができます。

不動産買取の依頼から納税までの流れ

ここでは、不動産の買取を依頼してから納税までの流れを解説します。

税金を支払うタイミング

不動産を売却したときに発生する税金について、それぞれの納期は以下のようになっています。

税金の種類	納期
印紙税	売買契約書作成時
登録免許税	売買代金の決済時
譲渡所得税	売却した翌年の2月16日～3月15日

不動産を売却すると原則として確定申告をしなければなりません。譲渡所得税は売却して利益がでた場合には必ず確定申告が必要です。損がでた場合には、ほかの所得と通算して減税できることがあります。

また、3,000万円の特別控除などが適用されるなどして自宅の売却自体が非課税であっても、控除が適用されるためには確定申告をすることが条件になります。確定申告を怠ることのないように注意しましょう。

納税までの流れ

不動産買取での売却から納税までの流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社と直接買取契約（売買契約）
2. 売買代金決済までの準備期間
3. 売買代金の決済・物件引渡し
4. 翌年2月16日以降に確定申告
5. 納税

不動産買取は不動産会社が直接買取るため、購入希望者を探す手間がかかりません。不動産会社と売買金額について合意ができればすぐに売買契約ができます。

売買契約を結べば不動産会社は代金の準備はできているので、売主主導で代金決済の日程を決められます。最短で3日程度で売買代金の決済引渡しまで進めることができ、スピーディーに売却できるのが不動産買取のメリットです。