アスベストが残る建物の不動産売買、売却にはどのような工夫が必要？

使用が禁止されているアスベストとは

そもそもアスベストは現在使用が禁止されており、2006年以降に着工された建物には含まれていません。そのため、売却予定の建物が2006年以降に建築されていれば問題ありませんが、それよりも前に建築されていればアスベストが使用されているケースがあります。

このように、2006年を境に使用されなくなったアスベストですが、どのような特徴やリスクがあるのでしょうか。

アスベストとは

アスベストは「石綿（いしわた）」と呼ばれる天然の鉱物で、髪の毛の5000分の1という繊維で構成されています。

アスベストは加工がしやすく、さらには熱や酸、電気に強く安価であることから建物に関わらず自動車や電気製品、精密機器にいたるまで幅広く使用されてきました。

このように、アスベストは長年日本の産業を支えてきましたが2005年にアスベストによる健康被害が公表され、現在は使用禁止となりました。

アスベストはどのようなリスクがあるのか

アスベストは非常に細い繊維で構成されているため、人が体内に吸収してしまいやすい物質です。

アスベストを吸入すると肺が繊維化するアスベスト肺や肺がん、悪性中皮膚などを発症するリスクがあり、アスベストが残る建物を解体したり居住したりする場合は注意する必要があります。

このような被害を受けるリスクがあるため、アスベストが残っているかどうかは不動産売買において買い手が購入を決める際の重要なポイントになるでしょう。

アスベストが残る建物は今もある

アスベストは2005年以前であれば積極的に使用されていた時期もあったため、築年数が古い建物であればアスベストが残っている可能性はあります。

そのため、古い建造物を解体したり自然に倒壊したりすることでアスベストが空気中に飛散し、作業員や近隣住民が吸入してしまうリスクもあります。

アスベストが残る建物でも不動産売買は可能？

アスベストのリスクについて解説しましたが、アスベストが残っている建物を売却することは可能なのでしょうか。売却しないまま空き家として放置した場合は倒壊のリスクが高くなり、結果的にアスベストが散布されることにもなりかねません。

アスベストが残っている建物の売却について解説します。

アスベストが残っていても売却できる

結論からいうと、アスベストが残る建物でも売却することは可能です。

アスベストは健康被害があるとはいえ、売主と買主の双方がその事実について認知したうえで売却するのであれば問題ありません。そのため、売却するときにはアスベストが残っていることをきちんと伝え、それでも購入すると判断した買い手に売却しましょう。

ただし、アスベストが残っていると分かっている不動産は当然買い手がつきにくく、販売が長期化し価格も相場より安くする必要があります。このように、アスベストが残っている不動産は売却することは可能ですが工夫が必要ということを知っておきましょう。

契約時には調査に関する説明が必要

アスベストが残っていることを公開したうえで買い手が見つかり、売買契約を締結することになった場合には、アスベストの調査に関する説明義務があります。

ただし、説明は売主ではなく契約前に宅地建物取引士（宅建士）が行います。重要事項説明書に調査結果を記載し、口頭でも説明をします。調査は建物のどの部分にどのくらいのアスベストが使われているのかを示した調査書を買い手に開示し、誤解や齟齬がないよう進めます。

つまり、アスベストが残っている建物を売却する際にはアスベストの調査費が必要ということになり、相場は1〜5万円前後です。

このように、売主は通常の建物よりも諸費用がかかることを知っておく必要があります。

解体する場合でも調査が義務付けられている

仮に建物として売却するのではなく土地として売却し、売主が引渡しまでに解体する場合であっても調査は必要です。

環境省は「大気汚染防止法及び政省令の改正」に基づき、令和4年4月1日より建物解体時のアスベスト調査を義務付けることを発表しました。これにより、建物を解体し土地として売却する場合でもアスベストを調査し、万が一アスベストが残っていることが分かれば飛散しない対策をする必要があります。

たこの場合は解体費が非常に高額となるため、アスベストが残っていると判明している場合は中古戸建てとして売却することをおすすめします。

アスベストが残る建物は不動産買取がおすすめ

アスベストが残る建物は買い手がつきにくく、更地渡しの土地として売却する場合でも解体費が非常に高くなります。そのため、スムーズに売却するためにも不動産買取がおすすめです。

不動産買取とは、買い手を市場で探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。不動産会社は買い取った物件を更地にして建売住宅を建てたり、リノベーションしたりして再販売をします。

アスベストが残る建物の売却で、不動産買取をおすすめする理由について解説します。

アスベストが残る建物はトラブルが起きる可能性がある

アスベストが残る建物は、買い手が納得したうえで売買契約を締結したとしても、引き渡し後にトラブルになることがあります。

たとえば、アスベストが残っている部分が天井のため日常生活に支障がないと判断し購入したとしても、雨漏りや屋根の劣化で家屋内に浸入することもあります。また、元々基礎疾患がある人がアスベストの残る家に長時間滞在することで症状が悪化し、裁判となったケースもあります。

このように、アスベストが残る建物の購入は予想外のトラブルが起きるおそれがあるため、売主としても注意が必要です。

不動産買取ならトラブルなく売却できる

アスベストが残る建物は不動産会社に買取してもらうのがおすすめの理由として、前述したような購入後のトラブルが少ないという点が挙げられます。

買取業者は物件を購入し売却できる状態に修繕したうえで再販売を行います。物件がもつ不具合をプロが手を加えたうえで再販売するため、トラブルが起きにくいです。

アスベストが残る建物の売却は早めに不動産会社へ相談する

アスベストが残る建物は不動産会社に買取してもらうことでスムーズに売却することができます。しかし、市場で売却するよりも売却価格が安くなるというデメリットがあります。

買取価格が安くなる理由は、買取業者が買取価格と販売価格の差額を利益としているためです。ボランティアで買取を行っているわけではないため、これはある程度仕方のないことでしょう。

売却価格が安くなるデメリットがありますが、アスベストが残る建物は買い手が見つかるケースが極めて少ないため、買取を選択する方がほとんどです。

アスベストの残る建物の処分を検討している場合は、まず不動産会社に相談し、最適な売却方法を選択しましょう。