不動産売却のノウハウ
不動産のチラシやポータルサイトの物件情報の備考欄に「契約不適合責任免責」という文言を見かけることがあります。契約不適合責任免責にはどのような意味があり、売買契約を締結する際にどのくらいの影響があるのでしょうか。
この記事では、契約不適合責任免責をつけて中古マンションを売却する際のポイントについて解説します。
2023年1月16日
2024年11月12日
契約不適合責任免責は売主がつける特例の条件となっており、買主はこの条件を踏まえたうえで購入の検討をしなくてはいけません。契約不適合責任免責にどのような特徴があるのかを正しく理解しましょう。
「契約不適合」とは、契約する目的を達成できない状態のことです。たとえば、買主が自らの居住用として購入した家に雨漏りが発覚した場合、買主はこのままでは居住ができず、目的を達成できません。
このように、現状のままでは買主が要望する目的を達成できないことを契約不適合と呼びます。
不動産取引の契約不適合責任をわかりやすく解説!期間や免責の特約など売主の注意点は?
売主が買主の目的を達成するために、責任をもって対応することを「契約不適合責任」と呼びます。契約不適合責任には、次の4種類があります。前述した雨漏りの例に沿って解説します。
契約不適合責任に対して買主がとる行動のうち、もっとも多いのが追完請求です。この権利によって現在目的を達成できない状態から、売主に買主の目的が達成できるように修繕などの請求ができます。
前述した例に照らし合わせると、この権利を買主が行使することで、売主は雨漏りしている箇所を修復して買主の目的を達成させます。また、築年数が経過している中古マンションは白蟻や重要な建材の腐食などの問題が発生するケースもあり、追完請求による契約不適合責任の対応は非常に多いです。
買主はせっかくマンションを購入したにも関わらず、目的を達成できないのであれば購入をした意味がありません。そのため、不動産購入に対して買主が負担した費用や精神的苦痛を損害賠償という形で請求ができます。
マンションを購入し引っ越しや入学手続き、その他ライフラインの契約変更などを終えたあとに雨漏りが発覚した場合、買主は非常に大きなストレスを感じるでしょう。このように目に見えない心理的苦痛や実費が損害賠償請求額として加味されます。
雨漏りがするマンションに住むことは難しいため、契約を解除する権利があります。この契約解除権を行使すると契約自体がなかったことになりますが、仲介手数料や印紙代は返還されません。
契約の解除を受けた売主は、マンションを再販売し買い手がついた際には、再度売却費用が発生します。
雨漏りしているマンションの資産価値は大きく下がります。つまり、雨漏りするとわかっていれば購入したマンションはもっと安価だったということになります。
そこで、買主は雨漏りがあった分に対し代金の減額を請求でき、本来のマンション購入価格に修正できるのが代金減額請求です。
契約不適合責任を免責にするということは、売主の責任をすべて免除することになります。
そのため、引渡したマンションにどのような不具合があろうと売主は責任を負担する必要がありません。
このように、契約不適合責任免責とすることで売主の売却リスクを大きく下げられます。
契約不適合責任免責は売主にとっては利点が多いですが、注意すべき点もあります。ここでは契約不適合責任免責をつけて、マンションを売却する際の注意点について解説します。
売主の売却リスクを下げられるのが契約不適合責任免責ですが、そのリスクは買主がそのまま負担することになります。
また、買主からすると引渡し後にどのくらいの費用を負担する必要があるのかは見当もつきません。そのため、売却する際には相場よりも価格を下げて販売する必要があります。一般的には契約不適合責任免責のマンションは同条件のマンションに対し、20%程度販売価格を下げることが多いです。
契約不適合責任免責のマンションは引渡し後の費用負担が不明確であるため、問い合わせが少なく、商談が進みにくいです。
そのため、契約不適合責任免責の物件は販売が長期化する傾向があり、早期売却できないというデメリットがあります。
意図的に買主に告知しない場合の契約不適合責任については、免責ができません。
たとえば、自殺や事故があったにもかかわらず事実を隠していたり、設備が故障しているのをわかっていて買主に告知しなかったりする場合です。過去に自殺があったことを隠して売却し、数年後に買主から損害賠償請求の裁判をおこされたというケースもあるため、必ず売主が把握している内容は買主に伝えましょう。
なお、伝える範囲については不動産会社が用意している「物件状況確認書」と「付帯設備」に記載されている項目で問題ありません。そのため、売却時には上記の書類に目を通し、可能な限り埋めるようにしましょう。
契約不適合責任免責はリスクヘッジのメリットがある一方、販売が長期化するといったデメリットもあります。そこで、契約不適合責任を免責にした状態でマンションを売却する際には、不動産買取を検討しましょう。
ここでは契約不適合責任免責の物件において、不動産買取がおすすめの理由について解説します。
不動産買取は、不動産会社が売主から直接マンションを買い取ります。買い取ったマンションは修繕などをして付加価値を加えたうえで再販売します。
不動産買取を行う会社は不動産のプロです。マンションの瑕疵などは買い取る前にある程度把握できるため、契約不適合責任免責で買い取ってくれることが多いです。
また契約不適合責任の免責をつけず、引渡し後に重大な不具合が発覚した場合でも、一般の買主よりは対応できる幅が大きいため、よほどの問題でない限りはトラブルが発生することはないでしょう。
不動産買取では不動産会社が内覧後、最短で当日に買取価格を提示します。そして売主が価格の合意をすれば、早ければ3日前後で契約の締結まで進みます。
このように、販売が長期化するという契約不適合責任免責のデメリットが不動産買取にはありません。
仲介手数料は売却価格によって異なりますが、売却価格が3,000万円であれば105万6,000円(税込み)を仲介手数料として支払う必要があります。
一方、不動産買取は仲介会社を挟まないため、仲介手数料がかかりません。ただし、会社によっては指定不動産会社を通じて不動産買取をするケースもあります。このケースでは仲介手数料が発生するため、契約形態については事前に確認しましょう。
築年数が古いということは、当然瑕疵による契約不適合責任のリスクが高くなります。
そこで、契約不適合責任免責とすることで、売主が引渡し後に抱えるリスクがなくなります。しかし、売却価格が安くなり販売が長期化するという注意点もあるため、契約不適合責任免責とする場合は不動産買取がおすすめです。
不動産買取であれば早期売却することができ、引渡し後のトラブルもほとんどありません。そのため、契約不適合責任免責でマンションを売却する際には、不動産買取が対応できる不動産会社に相談しましょう。