親の死後、実家の処分ができない。
売れない家を手放す最後の手段は？

親の死後、実家を処分できない…売れないのはなぜ？

両親が他界したあと、実家が空き家になったので処分しようと考えたが、なかなか売れなくて困っている、というケースが少なくありません。なぜ家が売れないのでしょうか。よくある原因をまとめてみました。

家が古すぎてリノベーションにも手間がかかる

実家の物件は、基本的に築年数が経っていることが多いでしょう。家族にとっては思い出のつまった家でも、他人から見ればただの「古い家」です。

古い家は、リノベーションを行う前提で買われるほか、売主がリノベーションを行ったうえで売る、というのが一般的です。しかし、あまりにも古すぎる家は、リノベーションをするにも手間がかかります。

そのような物件は、古い家を買ってリノベーションをしようと考えている層からしても魅力がなく、なかなか売れないことになります。

立地が悪く、不便な場所なので敬遠される

立地は、家が売れる条件として大きなポイントです。不便な場所にある、学校や商業施設から遠い、あるいは日当たりが悪いなど、近隣の環境がよくない立地は、家が売れるかどうかを左右します。

どうしても、立地のよい物件ほど高い値がつき、便利な場所にある家から売れていくため、立地の不利な物件は売れ残りがちです。どうしても、立地のよい物件ほど高い値がつき、便利な場所にある家から売れていくため、立地の不利な物件は売れ残りがちです。

再建築不可物件で建て替えられない

再建築不可物件とは、いま建っている家を取り壊したあと、新たに建築をできない土地をいいます。もし、実家の土地が再建築不可物件だった場合、家の建て替えができないため、買主は購入候補からその土地を外してしまうでしょう。

再建築できないのは、土地が現在の法律の基準に照らして、建築の条件を満たしていないためです。土地には「接道義務」があり、一定上の幅がある道路に接していない土地だと家を建てられないのです。

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売り出し価格が高すぎる

少しでも高い価格で家を売りたいと思うのでは当然ですが、物件の内容に対して、あまりにも高い価格で売り出してしまうと、なかなか買主があらわれないでしょう。

なにごとにも「相場」があります。相場から大きく外れた価格にならないよう、不動産会社の助言なども聞いたうえで、適切な価格設定を行うことが大切です。

また、不動産の需要は時期によっても変動します。売り出しのタイミングを見誤り、需要のない時期に高い価格で売り出してしまうと、売れ残る確率が高まります

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内見などの対応や印象が悪い

買主は物件の内容だけでなく、売主のことも見ています。物件の良し悪しには必ずしも関係しないのですが、それでも「内見の対応が悪い」と思われてしまうと、取引に影響するでしょう。

また、物件自身の魅力も、内見で十分にアピールできなければ、売れ残る原因になります。きちんと屋内の荷物を片づけておく、清掃をして汚れを落としておくといったことをせず、人が住んでいた形跡があると、印象が悪くて物件の魅力を伝えられません。こういった、内見での印象をおろそかにすることも、売れない原因になります。

対処が必須！空き家のまま放置はリスク大！

売れない家を、空き家にしたまま持ち続けるのは、おすすめできません。空き家の放置にはさまざまなリスクがあるためです。

周囲の景観や衛生状況を悪化させて近所迷惑になる

まず、シンプルに空き家の存在は周囲の環境悪化につながり、その意味で「近所迷惑」な存在です。

管理がされていない家屋や土地は急速に荒れていきます。その結果、次のようなことが起こります。

• 雑草などが生い茂り、景観が悪くなる
• 害虫が発生し、近隣に迷惑がかかる

庭木が伸びすぎて隣家に侵入すれば苦情をいわれるでしょうし、ハチの巣ができてハチの被害が出たら、その責任を追及されるおそれもあります。

犯罪に利用されるなど防犯上の問題が生じることも

空き家には防犯上のリスクもあります。所有者にはそんなつもりがなくても、人が住んでいない家屋は、知らないうちに悪意ある第三者によって、犯罪の拠点として利用されてしまうかもしれません。

ほかにも、不法投棄の場所として使われてしまったり、不審火を誘発したりといった危険性も考えられます。

もし倒壊すると賠償責任を負うリスクが

老朽化した空き家が倒壊し、隣家や通行人に被害が出てしまうと、所有者は管理責任を問われ、損害賠償を請求されるおそれがあります。

人が住んでいない建物は、ひび割れや雨漏りなどに気づくのが遅れて対策が後手に回るため、台風や地震といった自然災害に弱くなるのです。その結果、家が倒壊するリスクが高まることになります。

特定空家等に指定されると固定資産税6倍！

近年、空き家の増加が社会問題になっています。行政は空き家の所有者に適切な管理を行うよう促すため、「特定空き家」の制度が設けられました。

倒壊の危険などがあって「特定空き家」とみなされた空き家の所有者は、行政から指導や勧告を受けるという制度です。固定資産税の軽減特例が受けられなくなるというペナルティもあります。それにより、固定資産税は6倍になることもあります。そういった意味でも、空き家の放置は大きなリスクなのです。

また、2023年1月には、国土交通省が放置された空き家への税制の優遇を解除するといった方針が固まったことが報道されました。空き家の利活用を促進させることを背景とした法改正が進められています。

最後の手段!?売れない家を処分する4つの方法

空き家を持ち続けるとさまざまなリスクがあるなか、どうしても売れない、売れそうもない家は、どうすればいいのでしょうか。考えられる選択肢を検討してみましょう。

家を解体して更地にする

そのままでは、価値の低い古い物件でしかない家も、建物を解体し、更地にすることで売れる場合があります。更地であれば、購入した人はいかようにでも活用できるため、活用の可能性が広がるのです。

ただし、再建築不可物件の場合は、建物を取り壊してしまうと新たに建物を建てられなくなってしまうため、この方法は使えません。

そして、取り壊しの費用がかかる、売れたても収益は土地代のみに限られるというデメリットがあります。

また、更地にしても売れなかった場合、固定資産税が高くなります。固定資産税は、建物が建っていると軽減される特例があるためです。前もって更地にするのではなく、更地にすることを前提として売り出し、売買がまとまった段階で更地工事を進めるといった方法を不動産会社と相談することをおすすめします。

自治体に寄付をする

無料でもよいので処分したいと思っても、そういった物件を譲り受けてくれる人はまれです。自治体も同じで、寄付したいといっても、受けつけてくれることはまずありません。

しかし、自治体によっては、空き家対策の一環として寄付制度を設けていることがあります。「空き家として放置されるよりはマシ」というわけです。寄付された物件は行政が処分して、有効活用するため、空き家の制度がある自治体であれば検討してもよいでしょう。

ただし、空き家の寄付制度を行っている自治体は決して多くはありません。また、自治体に制度があったとしても、寄付を受けつける条件が厳しくて利用しにくいのが実情です。

所有したまま賃貸として収益を得る

家が売れないのであれば、覚悟を決めて持ち続けるのもひとつの選択肢です。しかし、空き家として持ち続けるのにはリスクがあるため、所有するのであれば有効活用しましょう。

賃貸物件として活用するのもひとつの方法です。部屋数があるのなら、シェアハウスとして貸し出すことも可能かもしれません。居住用の賃貸だけでなく、シェアスペース的な活用法や、民泊として運営する方法も考えられます。

ただし、古い物件がそのまま使えることはまれで、リノベーションなどのコストがかかります。また、実際に収益をあげられるかどうかは、経営手腕にかかっているため、決して簡単ではありません。

集客などの手間もかかるため、もし行うのであれば、サポートをしてくれる管理会社と契約することも検討したほうがよいでしょう。

不動産会社に買取を依頼する

買主が見つからない魅力に乏しい物件でも、プロの不動産会社であれば活用方法を見い出せるため、買い取ってもらえる可能性があります。

不動産会社のなかには、仲介で売却ができなかったときに、仲介する不動産会社が買い取る保証をつけていることがあります。

不動産仲介で買主と取引するには、内見の対応などの手間がかかります。実家が遠方にあると、決して負担は軽くありません。しかし、取引の相手が不動産会社であれば、そういった手間がかからないのは大きなメリットです。

買い取りの注意点として、仲介で売却するのと比べると買い取り価格が抑えられてしまうことです。しかし、不要な物件を確実に処分でき、売却益も得られるというメリットは大きいため、不動産会社に相談する価値は十分にあります。

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