道路に面していない土地の売却は難しい！
上手に早く売る方法を解説

道路に面していない土地の種類

道路に面していない土地とは、建築基準法で定められた接道義務の条件を満たしていない土地のことです。道路というと道をイメージするかもしれませんが、正確には法律の基準を満たした道のことを道路といいます。「道路に面していない土地」といったとき、次のような状態の土地を指します。

• まったく道に面していない
• 法律上の道路ではない道にだけ面している
• 道路に面している部分が狭い

こういった道路に面していない土地は、法律の基準を満たしていないためさまざまな制約があります。そのため買主が見つかりにくく、思うように売却できないのです。

接道義務を満たしていない

接道義務とは、「建物を建てる敷地は建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールのことです。接道義務を満たしていない土地に、建物は建てられません。

接道義務を満たしていない土地に建てられている建物は、取り壊してしまうと新たに建物を建てられなくなります。区画整理や道路整備などによって所有する土地が接道義務を満たさなくなってしまった場合も、増築や再建築はできなくなります。

ただし、接道義務は都市計画区域もしくは、準都市計画区域内だけに適用されるルールです。区域外にある敷地なら、わざわざ基準を満たす必要はありません。

ほかの土地に囲まれた袋地

袋地とは、周囲をほかの土地で囲まれている土地のことです。また、ほかの土地だけでなく池や沼、崖などに接していて道路に出られない土地のことを準袋地といいます。

袋地や準袋地は、まったく道路に面していない土地の代表例です。ほかの土地を利用しないと道路に出られない、日当たりや風通しが悪いなどの理由から売れにくくなります。

道路に面していない土地の売却が難しい理由

接道義務を満たしていない土地は、次の理由から売却が困難です。

• 建て替えができない
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 日当たりや風通しが悪い
• 大型車両が通れない
• 隣地の所有者とのトラブル

土地を売却する前に売れにくい理由を把握し、対策を練りましょう。

建て替えができない

道路に面していない土地は、建築基準法で定めるルールを満たしていないため、再建築不可物件になります。再建築不可物件とは、増築や建て替えのできない物件のことで、いま建っている建物を利用することしかできません。購入後の用途が限られてしまうことから、なかなか買主があらわれにくいのです。

住宅ローンの審査が通りにくい

住宅ローンの審査が通りにくい点も、道路に面していない土地が売れにくいとされる理由のひとつです。

住宅ローンは買主の返済能力はもちろんのこと、不動産の資産価値も審査対象になります。道路に面していない土地は資産価値が低いため、審査が通りにくくなるのです。

日当たりや風通しが悪い

道路に面していない土地は周りが隣家に囲まれていることが多く、日当たりや風通しが悪くなりがちです。日当たりや風通しが悪い土地は、積極的に住みたい場所とはいえないでしょう。

建物をリフォームして日当たりや風通しを確保できるものの、それだけコストがかかります。

大型車両が通れない

大型車両が通るスペースを確保できないことも、道路に面していない土地のデメリットです。大型車両が通れないということは、緊急車両や建設機械などが通れないということです。

いざというときに、緊急車両が家の近くまで来られないおそれがあります。また、リフォームや建物の解体をするときも、建設機械などを近くへ配置できないため、作業が滞る原因になります。

隣地の所有者とのトラブル

隣地の所有者とのトラブルを懸念して、買主が見つからない場合もあります。

袋地のように隣地に囲まれている土地は、道路へ出るために隣地を通らなければなりません。しかし、通行権を巡って隣地の所有者とトラブルになることがあります。

袋地の所有者には隣地を通る権利があるものの、通行料の支払いなど隣地の所有者とのやり取りが必要です。トラブルが起こると、スムーズなやり取りが難しくなるでしょう。トラブルのリスクがある土地を購入したいと考える人は少ないかもしれません。

道路に面していない土地を売却するには

道路に面していないからといって、必ずしも土地を売却できないわけではありません。工夫を凝らすことで、スムーズな成約へとつながりやすくなります。道路に面していない土地の売却方法を紹介します。

接道義務を満たして売却する

ひとつ目は、接道義務を満たして土地を道路に面した土地に変える方法です。土地が道路に面した状態になれば再建築が可能になって買主の自由度が高まるため、売却できる可能性が高まります。接道義務を満たすには、次の方法があります。

• 隣地を一部購入する
• セットバックする

所有している土地の状態によって、利用できる方法が異なります。それぞれの方法について解説します。

隣地を一部購入する

袋地や道路に面している部分が狭い土地の場合、隣地を一部購入することで接道義務を満たせます。道路に接する範囲を幅2m以上確保できればよいため、すべての土地を買い取る必要はありません。

ここでポイントとなるのは、隣地の所有者と直接交渉しないことです。のちのちのトラブルを避けるため、必ず不動産会社に間へ入ってもらいましょう。

セットバックする

セットバックとは、土地が面している道路の幅が4m未満の場合に採れる方法です。土地を道路から後退させることで、道路幅4mを確保します。セットバックすることで、接道義務の基準となる道路幅の条件を満たせます。

しかし、土地を後退させるため、それだけ建物を建てられる面積が少なくなることに注意してください。また、セットバックした部分は道路とみなされます。駐車場や庭など、ほかの用途で利用できなくなります。

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隣地の所有者に購入してもらう

ふたつ目は、隣地の所有者に土地を購入してもらう方法です。隣地が接道義務を満たしていれば、道路に面していなくても問題ありません。

隣地所有者にとっては、幅広く土地を活用できるのがメリットです。新しい建物を建てたり、駐車場として使ったり、さまざまな用途で利用できます。

接道義務を満たさない状態で売却するなら、隣地の所有者に購入してもらえないか相談してみましょう。

再建築の許可を取る

3つ目は、建築基準法43条の但し書きの基準を満たす方法です。43条の但し書きの基準を満たすと建物の建築ができるようになるため、接道義務を満たさない土地のデメリットが解消されて売却できる可能性が高まります。

43条の但し書きの基準を満たすには、周囲に広い空き地を持つ建物があり、さらに交通・防火・衛生に関して支障がないとして建築審査会の許可を得る必要があります。許可の基準は自治体ごとに異なるため、事前の確認が必須です。

実績が豊富な不動産会社に相談する

4つ目は、道路に面していない土地の売却実績が豊富な不動産会社に相談する方法です。実績が豊富な会社なら、多くの経験やノウハウが蓄積されているため、早期売却を期待できます。

不動産会社とひと口にいっても、得意とする分野や実績はまちまちです。戸建て住宅をメインにしている会社もあれば、マンションに力を入れている会社もあります。そのため、売却したい不動産の取り扱い実績が多い会社を選びましょう。

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道路に面していない土地の売却価格はどれくらい？

道路に面していない土地は、道路に面している土地と比べると資産価値が低いです。更地の場合、売却価格が3割ほど下がります。

土地の価格は、ほかにも立地や周辺環境も影響します。売りに出して一定期間を過ぎても買主が見つからないときは、値下げに踏み切らざるを得ず、さらに売却価格が下がってしまうこともあるでしょう。

それでも売れないときは「買取」で売却

どうしても土地が売れないときは、買取がおすすめです。不動産を売る方法には不動産会社が買主を探す「仲介」と不動産会社自らが買主になる「買取」のふたつの方法があります。

買取は不動産会社が直接買い取ってくれるため、時間をかけずに現金化できる点がメリットです。売却したい期限が決まっている人におすすめです。

買取は再販売するための費用を差し引かれているため、仲介に比べると売却価格が下がります。しかし、なかなか売れない土地であれば、買主があらわれるのを待ち続けるよりスムーズに売却できます。

仲介と買取のどちらがよいのか迷ったら、不動産会社に相談してみましょう。

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